新北市土城房市在多項交通建設與產業投資的推動下，展現強勁的 成長動能，特別是頂埔地區，在捷運路網延伸與高科技產業群聚的加 持下，成為買盤關注的熱區。

　　永慶房屋頂埔直營店店長王立男指出，土城房市的核心優勢來自便 利的交通與持續進駐的公共與民間建設。包括捷運板南線、萬大線一 、二期，以及正在試車中的三鶯線媽祖田站，預計年底即可通車，未 來將進一步縮短土城與雙北市中心的距離。金城交流道的規劃也將成 為土城第二座交流道，交通優勢更為顯著。

　　除交通利多外，司法園區與暫緩重劃區的發展，以及頂埔與永寧站 之間長虹、順光、中華工程、國泰金控、華南金控等高科技廠辦陸續 進駐，吸引大量專業人才移居，推升居住需求。

　　頂埔周邊的運校重劃區近年建案熱絡，其中已有三處社會住宅興建 超過2,000戶，未來將提供更多元的居住選擇。區內大型建案「皇翔 泱美」預計明年交屋，近期「新濠岳」、「合康雙匯」、「朗沐」等 預售案，成交單價多落在每坪55萬至70萬元，交屋期集中於2027至2 028年。目前頂埔地區約有十餘個建案同時推案，產品規劃依基地大 小、樓層設計與捷運距離而有所差異，價格有所差異。

　　成屋市場方面，土城屋齡5至15年的電梯大樓供給有限，新成屋受 房地合一稅閉鎖期影響，市場流通稀少。現階段主要交易集中於屋齡 20年以上的電梯大樓，捷運第一排行情約每坪50萬至55萬元，一些戶 數較多的社區今年價格小幅修正約5％，回落至每坪38萬至42萬元。

　　目前市場主流交易總價為二房加車位1,400萬至1,600萬元，三房加 車位約1,800萬至2,200萬元。

　　公寓產品多為屋齡40年以上，由於信貸條件緊縮，貸款難度增加， 交易量明顯下降，成交總價集中於1,000萬元上下。

　　王立男指出，相較於板橋新案每坪動輒百萬元、海山站一帶7字頭 行情，土城頂埔相對親民的單價，加上在地就業機會豐富，包括鴻海 正崴集團在地設廠，形成穩定的剛性需求，吸引不少自住族群進場。 土城發展腳步雖較新北其他行政區稍慢，房價漲幅相對溫和，對比板 橋、新店等區域更具吸引力，也是新北少數仍呈現人口正成長的行政 區。

【永慶房屋頂埔直營店 店長王立男／】

　　自住客若考慮進駐土城，應特別注意產品屬性與貸款條件。部分建 案屬於工業住宅，貸款成數較低，購屋前需留意是否符合自住需求與 銀行承作條件。

　　此外，屋齡40年以上的公寓產品，由於銀行對老屋貸款趨嚴，購屋 難度增加；而新成屋因稅制鎖定期影響，市場供給也相對有限，建議 購屋族應做好資金規劃，避免因貸款不順造成交易風險。

　　誠實金句

　　除了優點特色訴求外，缺點也誠實主動告知，讓客戶先作完整評估 ，才來做決定。

　預售屋高房價現象難解，雙北預售房價逐漸攀高，低總價產品日益 稀少。據統計，今年以來台北市總價4,000～7,000萬元交易占比大幅 攀升；新北市則是2,000萬元以下產品交易占比萎縮，千萬以下總價 的交易僅2％。

　　永慶房產集團觀察近三年雙北市各總價帶預售屋交易占比變化，台 北市總價4,000～7,000萬元的交易占比增加最多，達37.7％，增加1 3.3個百分點，台北市預售市場正快速朝中高總價帶集中，想在台北 購入千萬元以下的預售屋，幾乎是緣木求魚。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，預售屋價格反映對未來市場的 預期。目前建築成本居高不下，加上北市土地稀缺、地段優勢明顯， 積極推動都更，尤其是市中心區推動都更、危老重建案件數明顯增加 ，推升預售總價往高價帶移動，相較下中低總價產品因供給不足日益 稀缺，交易占比萎縮。

　　新北市預售市場變化同樣明顯，總價2,000萬元以下交易占比從73 .5％縮減至51.6％，1,000萬元以下產品從8.4％降到2.1％。2,000～ 4,000萬元交易占比由25.3％飆升至44.1％，成為新北預售市場主力 。

　　陳金萍表示，新北房價受到台北外溢需求帶動持續攀升，千萬出頭 的親民新案幾乎消失，首購族購屋壓力暴增，此外，近年重劃區開發 熱絡、捷運環狀線與機場捷運延伸等交通建設推進，推升區域未來價 值，進一步帶動中高價位產品的需求與供給。

　　房市交易量持續低檔，六都地政局1日公布8月建物買賣移轉棟數合 計1.67萬棟，月減11.6％、年減32.1％，反映過去一季以來房市乾旱 期。業者預期第三季仍將持續低量，不過近期逐漸有房貸政策討論的 風向出現，市場關注後續發展。

　　六都地政局資料顯示，除台中8月買賣移轉棟數較7月微增外，其餘 五都均減少；與去年同期相較，除台中外，其餘五都衰退幅度均逾3 成，房市買氣低迷的現象已持續將近一年。

　　近日行政院長卓榮泰公開表態「金融水龍頭要開大一點」，金管會 也隨即召集八大公股銀行總經理開會研商，似乎為持續一年多的房貸 困境帶來一絲曙光。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，在房貸管控後民眾看待房市 趨於保守，再加上貸款問題，買氣未見回升，未來影響房市比較直接 還是在政策面，銀行動向將是影響房市重要關鍵。近期已經有房貸政 策討論的風向出現，緊接9月的中央銀行理監事會議，房貸政策可能 變化幅度有限，但年底銀行的自主管理已經實施滿一年，是否有調整 空間，將是資金面的觀察指標。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行的第七波信用管制 已持續將近一年，且各大行庫仍努力調降不動產放款集中度，由於房 貸水龍頭閉鎖，民眾貸款不順，使完工交屋進度緩速進行，投入房市 的意願也低。

　　今年前八月六都建物買賣移轉棟數13.57萬棟、年減27.6％，為近 八年來同期新低，其中新北、台南、高雄年減幅均逾3成，台北市、 台南市同樣創八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，關稅變數與資金環境緊俏將持 續干擾房市，整體市場氛圍依舊偏向觀望，雖部分屋主願意「降價促 成交」，交易量能有回升契機，但整體成長空間仍相對有限。

【永慶不動產高雄博愛凱璿加盟店 店東周秋玫／】

　　今年上半年，有一組潛在買方客戶，看到本店的網路廣告，前來店 裡表達、指定要看的住宅建物，在看屋之前，本店即主動告知該物件 的屋況瑕疵，並建議如果要購買，可能需要重新裝修，讓潛在買家有 心裡準備。

　　買方一度猶豫，但因感受到誠懇透明，最終仍決定購買，甚至轉介 親友前來洽詢其他物件，這再次驗證：誠實就是最好的成交捷徑。

　　誠實金句

　　誠實，就是最好的成交捷徑。

　農16特區與美術館特區，並列為北高雄的豪宅重鎮，但農16特區因 擁有捷運紅線R13凹子底站與輕軌、面積超過10公頃的凹子底森林公 園、富邦BOT複合商辦開發案、義享天地商場，加上鄰近漢神巨蛋百 貨，更是吸睛，扣除豪宅，一般屋齡5到10年的中古大樓，成交均價 已站穩每坪43萬到45萬元，主流產品以40到60坪電梯大樓為主，主要 客群為科技白領、醫護族群、高資產自住與換屋族。

　　永慶不動產高雄博愛凱璿加盟店店東周秋玫表示，最近一年，農1 6特區屋齡1到5年的「新古屋」，實在太稀有，並無成交紀錄，屋齡 5到10年的中古屋，實登行情則介於每坪43萬到45萬元間，已站穩4字 頭，至於15到20年的中古屋，單價也從38萬元起跳。

　　至於主流產品，則是以40到60坪電梯大樓為主，社區普遍具高公設 與完善管理，主要客群為科技白領、醫護族群、高資產自住與換屋族 。

　　她建議買方，首購族或換屋族，可以根據預算，在農16特區選擇5 到10年內的中古屋，或15年以上電梯大樓，至於目前的屋主，如果想 要出售，應把握市場穩盤期釋出，還可以賣個好價格。

　　周秋玫指出，農16特區可說是高雄市區內，持續有建設題材的房市 重鎮，舉其犖犖大者，首推富邦BOT複合商辦，該案的投資額約400億 元，目前正積極興建中，預計2026年完工，除可帶來約6,000個就業 機會，也將再為農16特區，添加一個商場地標。

　　在此之前，結合百貨、餐飲、影城的義享天地商場，已是農16商圈 生活核心之一，更何況，北鄰的漢神巨蛋百貨，只是一個捷運站之隔 。

　　她說，農16特區的地理條件，可說是具有全方位的優勢，其中，被 稱為高雄市區最大綠肺、面積逾10公頃的凹子底森林公園，已成區內 永久綠地，同時也擁有南北貫穿的博愛路，可銜接國10，串接國道一 號和國道三號，在交通的便利上，更同時擁有捷運紅線R13凹子底站 與輕軌凹子底站，藉由大眾運輸系統，南北來往自如。

　　她說，由於農16特區具有富邦BOT案與就業需求，帶動區域長線人 口紅利，而捷運紅線向南、向北延伸與今年1月輕軌成圓，將強化跨 區交通網絡，加上義享天地、好市多與綠地資源，房市的自住需求， 具有穩定支撐。

　　全台房市買氣未見回升，景氣反轉低迷持續已滿一年，根據各大房 仲業者自結8月旗下門市交易量，與7月相較約略持平，但與去年同期 相較減少20～35％，房仲業者認為，目前房市看不到好轉的理由，交 易動能仍未見好轉跡象，被視為下半年房市風向球的928檔期，恐怕 難以樂觀看待。

　　根據各房仲業者提供其門市8月交易資料，永慶房產集團月增5％、 年減20％，住商機構月減5.2％、年減35.4％，中信房屋月增1.4％、 年減30.9％，台灣房屋集團月減2.9％、年減21.4％，今年以來中古 屋市場持續低量的情形並沒有改變，更普遍較景氣熱絡的去年同期衰 退3至4成，有些過去房價漲勢大的區域交易量甚至腰斬。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月天氣相對穩定，民眾看屋 活動回歸正常，加上在關稅落地後，部分屋主對後續經濟景氣擔憂浮 現，降價幅度擴大，爭取成交機會，買賣方價格認知逐漸取得共識， 讓8月房市交易量較7月小幅反彈，不過今年前七月全台建物買賣移轉 棟數僅是去年全年的44％，今年「量縮」格局應無懸念。

　　展望後市，中央銀行第七波信用管制與銀行房貸鬧錢荒的狀況將持 續，加上整體經濟環境仍充滿變數，都將持續影響今年房市交易量表 現。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，目前雖有部分建商打出讓 利、降價等銷售手段，但新案市場實際價格下修力道有限，且未能形 成廣泛降價態勢，成屋市場部分蛋白區、屋況劣勢物件，受限於買氣 趨冷，在貸款排隊、利率攀高等壓力，對買氣是一大硬傷，短期內交 易量仍怕保守看待。

　　中信房屋總經理張世宗指出，近期不少傳統產業都開始出現放無薪 假的現象，也使得購屋民眾態度更加觀望，近期農曆民俗月部分交易 可能遞延至10月，預期第三季市場買氣將持續低迷，928檔期亦難以 樂觀看待。

根據永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲最新8月內部店頭成交數據顯示，8月交易量與7月呈現持平或小幅增減5%左右，但仍較高基期的去年8月出現超過二至三成量縮，顯見買氣未回溫，認為第3季房市仍是量縮格局，若限貸令政策無法大幅鬆綁，當前買氣將續走低量市況。

中信房屋總經理張世宗指出，美國總統川普啟動「20%＋N」的對等關稅政策後，為全球經濟增加許多不確定性，且近期不少傳統產業陸續出現放無薪假的情況，在國內景氣趨保守下，讓購屋民眾態度更加觀望。此外，8月適逢農曆民俗月，部分交屋、房屋買賣交易可能遞延至10月，認為第3季買氣恐將維持低迷量，因此被視為房市風向球的新屋市場「928檔期」，今年恐難樂觀看待。

據永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲最新8月內部店頭成交數據顯示，8月交易量與7月呈現持平或小幅增減5%左右，但交易量仍年減逾二至三成。

以永慶房產集團數據來看，與7月相比，8月六都、新竹縣市交易量均較前月小增1%~8%，其中台北市月成長1%、新北市月增4%、桃園市成長6%、新竹縣市量增3%、台中市月增5%、台南市成長7%、高雄市則月增8%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，8月房市買氣仍糾纏在銀行限貸令的貸款壓力，即便六都、新竹縣市量能有小幅增溫，但整體來說，仍是趨近谷底的低迷量，因此交易量欲大不易。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，目前新舊屋市場均未能形成廣泛降價趨勢，新屋方面雖有部分建商打出讓利、降價等銷售手段，但房價實際下修力道有限；成屋市場則有部分蛋白區且屋況劣勢的物件，屋主心態轉為願意談的情況，但當前限貸令對買方不友善，讓購屋人出手也趨保守，短期內交易量恐怕保守。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前影響房市最大的關鍵還是政策，央行信用管制鎖住資金活水，形成「想買的貸不到、能貸的又貸不滿」，影響買氣的關鍵不是利率、而在成數。可觀察今年底前或許有建商、部分屋主願意讓利出售，稍微解開買氣僵局。

【永慶不動產台南安南實證加盟店 店東楊景安／】

　　有一位同仁在帶看某間透天厝時，細心察覺屋內牆面出現壁癌與排 水問題，便在尚未成交前，坦誠告知買方，這間屋況整體不錯，但建 議買方請專業技師，進一步檢查滲水情況。

　　雖然這樣可能減少成交機會，本加盟店的同仁仍堅持誠實以對，買 方對他的專業與誠信深感信任，最終透過他購買了另一間更合適的房 子，並將親友轉介給他，這段經歷證明「誠實，是房仲最強大的競爭 力」。

　　誠實金句

　　誠實，才是房仲最強大的競爭力。

　台南市安南區房市，雖受政策信用管制與利率上升影響，買方觀望 情緒濃厚，不過在台南科學園區外溢效應之下，近一年來，房價並未 明顯下修，整體呈「價穩量縮」格局，熱門交易路段集中在九份子重 劃區、安中路商圈、北安路沿線與史博館特區周邊，並以透天厝與新 成屋大樓為主要標的。

　　永慶不動產台南安南實證加盟店店東楊景安表示，受政策信用管制 與利率上升影響，台南市安南區房市，買方觀望情緒濃厚，今年上半 年成交筆數，較去年同期減少超過6成。

　　然而，房價並未明顯下修，包括九份子與北安商業區等重劃區，因 建設利多與生活機能成熟，仍支撐每坪30萬元以上水準，而中古透天 產品則落在1,000萬至2,500萬元區間，他說，雖然整體市場降溫，但 自住與南科通勤族需求穩定，使安南區仍具中長期發展潛力。

　　楊景安指出，台南市安南區近年買賣以透天厝與新成屋大樓為主， 車庫透天與2至3房電梯大樓、華廈最受青睞。

　　其中，九份子重劃區因鄰近南科與市區，房價穩定成長，每坪成交 約30萬到36萬元，總價1,300萬到2,800萬元間，而較早發展的安中路 商圈與北安路周邊，透天總價約1,500萬到2,000萬元，中古電梯大樓 大約每坪25萬到35萬元。

　　他說，安南區購屋族群，以南科工程師、自營商、在地首購族與換 屋家庭為主，自住比例高。重劃區吸引年輕首購與科技新貴，老市區 則吸引有地緣關係在地人回流置產，隨著和順轉運站等交通建設與生 活機能改善，安南區逐漸由「台南後花園」，轉型為具生活與投資價 值並存的新興住宅區。

　　楊景安表示，有意進駐安南區的買家，可優先考慮九份子重劃區、 史博館生活圈與北安路沿線社區，擁有良好生活機能、交通便利，發 展潛力大。

　　若是首購族或南科通勤族，九份子區域大樓與透天具現代規劃與高 機能設計，適合長期自住。若偏好成熟商圈或預算考量，安中路、安 和路周邊不少15到20年屋齡透天與華廈，總價多在900萬到1,800萬元 。

　　近年來重大建設陸續開工或將完工，除了和順轉運站4月啟用，台 南都會區北外環道路第二期工程，預計2027年完工，將與國道1號交 流道銜接，改善南科與市區交通流動性。

　　北安商業區市地重劃區（商60），計畫轉型為安南區「商業副都心 」，未來將引進百貨、飯店與商場，位於安南區與安定區間的新吉工 業區，則是台南首座「污水零排放工業區」，引入多家低污染企業， 帶動區域招商與就業機會。

　　楊景安建議關注靠近和順轉運站、北安商60重劃區與新社宅、重劃 區首排住宅標的，預期未來具增值潛力。

永慶房產集團統計實價登錄資料顯示，今年上半年新北市各重劃區、以板橋江翠北側重劃區交易量萎縮最厲害，全區成交量僅剩48件，與去年同期比年減幅高達87.7%，居新北市重劃區買氣降幅之首。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，近年來重劃區內預售屋房價飆升，自住客不僅購屋門檻大幅拉高，且購屋負擔變得更重，尤其第七波選擇性信用管制，以及銀行房貸緊縮後，買方購屋心態轉趨保守，加上對房價有一定程度的降價期待，讓今年上半年重劃區買氣急速衰退、預售屋交易量明顯萎縮。

實價資料顯示，今年上半年新北市各重劃區交易中，對比去年同期，板橋江翠北側重劃區成交量僅剩48件、年減幅高達87.7%，居新北市重劃區買氣降幅首位，亦即江翠北側重劃區一個月新屋賣不到十戶。

新北市其他重劃區，包括暫緩重劃區、塭仔圳重劃區、副都心重劃區、二重重劃區、林口新市鎮、頭前重劃區、淡海新市鎮等八大重劃區，今年上半年交易量全數腰斬；其中暫緩、塭仔圳、副都心等三區買氣大砍逾七成。

以交易量能來看，林口新市鎮、淡海新市鎮去年上半年均有逾千件成交，但今年上半年兩大重劃區各大減717件、601件，成交量各僅剩492件、422件，量能萎縮明顯。陳金萍指出，建商在林口新市鎮大量推案，加上近年該重劃區房價漲幅顯著，讓買方縮手、轉趨觀望。

【永慶房屋華江巨蛋直營店 店長李旻達／】

　　新埔生活圈，具備交通、學區、商圈三大成熟機能，屋齡較高的產 品單價相對親民，但隨著危老與都更陸續推進，有助區域房價穩定成 長。

　　對於購屋民眾來說，可依自身條件與資金分配進行規劃，目前房貸 可貸成數普遍落在7到8成，民眾應避免信用遲繳，維持良好財務紀錄 。新埔這類具備基本面支持的區域，屬資產配置中的穩健選項。

　　

　　位於新北市板橋區的「新埔生活圈」，坐落在文化路與民生路兩大 主幹道交會處，是板南線與環狀線捷運網絡交織的重要節點。得天獨 厚的交通條件，加上區域發展早、生活機能完整，讓新埔成為板橋區 房市長年穩定熱絡的重點地段。

　　永慶房屋華江巨蛋直營店店長李旻達表示，新埔站除了是捷運板南 線大站外，近年通車的環狀線大幅提升了區域轉運便利性，串聯新店 、中和、新莊與五股等地，加速帶動人潮與商機。

　　區內商圈活絡，除了傳統市場新埔市場，「三猿廣場」這幾年也吸 引不少連鎖品牌進駐，包括星巴克、石二鍋、荖子鍋、壽司郎等，文 化路沿線成為美食與連鎖品牌的戰區，顯示業者對於人潮與消費力的 高度評估與看好。

　　新埔站新埔生活圈以舊社區為主，40年以上舊公寓林立，成交單價 約每坪55萬至60萬元，密度高、生活機能強。而25年左右的電梯大樓 則落在每坪70萬至80萬元間，指標社區「新巨蛋」約15年屋齡，基地 大、規劃完整，套房成交價每坪100萬至110萬元，二房約90萬至95萬 元，三房約88萬至93萬元，四房則落在81萬至83萬元間。

　　新埔地區也逐步走向更新翻新之路，例如「欣璞綻」是新北市第一 件危老改建成功的案件，由透天厝改建為新大樓，二房成交價落每坪 95萬至99萬元、三房為93萬至95萬元，隨著愈來愈多老屋啟動危老改 建或都市更新，區域風貌逐漸翻新。

　　從總價來看，相較於新板特區單價突破每坪百萬、總價門檻高，新 埔二至三房含車位約在2,000萬至3,000萬元，成為不少自住型買盤與 首購族的選擇。尤其二房產品最為熱門，在首購、換屋與置產需求下 ，交易熱度居高不下。

　　教育資源亦是新埔生活圈的一大賣點，區內有莒光國小、中山國中 等學區，被視為新北市升學率較高的明星學校之一，吸引許多家長為 子女就學而購屋。加上周邊公園綠地豐富，對於有幼兒或長輩的家庭 更具吸引力。

　　李旻達表示，新埔、江翠一帶交易熱絡，除地緣買盤外，也吸引來 自雙北其他區域的客群。隨著新板特區持續利多加持，包括第二運動 場「新北小巨蛋」、兒童未來館等建設進行中，新埔做為銜接新板特 區與舊市區的樞紐區位，支撐房價穩定增值。

六都、新竹縣市有感盤跌；今年上半年六都、新竹縣市成屋總價中位數較去年同期下修，又以新竹、高雄跌幅最深、居冠亞軍，區域房價「有感下跌」，年減幅各達15.1%、14.1%；反觀房價相對高的北台灣，北北桃跌幅均在3%內、房價最有撐，僅呈「溫和下修」。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新竹縣市過去受惠於半導體產業蓬勃發展與高收入人口移入，新竹房價漲幅十分快速，去年甚至一度超越新北市，成為六都、新竹縣市總價中位數第二高的縣市；新竹縣市市中心可開發土地嚴重不足，導致區域市場供需嚴重失衡，造成竹北、新竹市中心頻現高單價、高總價的新建案，讓區域消費者購屋負擔相當沉重，需求減少後也開始反應在價格上。

陳金萍指出，高雄市過去幾年房市受惠科技題材、區域重大建設利多及人口回流，區域房價一度快速攀升，價格已逐步超出在地首購與換屋族的負擔能力；加上去年下半年開始，銀行房貸緊縮與央行祭出第七波選擇性信用管制後，成屋市場面對貸款成數縮減、青年購屋補貼審查更嚴等政策壓力，市場購屋需求放緩，轉為觀望或暫緩進場，以致區域成屋價格出現修正。

永慶房產集團統計實價登錄資料顯示，今年上半年六都、新竹縣市成屋總價中位數較去年同期下修，又以新竹、高雄跌幅最深，年減幅各達15.1%、14.1%，其中新竹縣市從去年上半年的成交總價1,400萬元下修至1,188萬元，高雄市則是從955萬元跌至820萬元，房價下修情況明顯。

至於台中市、台南市，今年上半年成屋總價中位數各達1,050萬元、817萬元，不僅較去年下半年各減少2.8%、3.9%，也比去年上半年高檔各衰退6.3%、3.9%，顯見區域房價也進入盤跌格局。

反觀房價相對高的北台灣，不論與去年上半年或下半年相較，今年上半年北北桃跌幅均在3%內、房價最有撐，僅「溫和下修」格局，又以桃園市房價最堅實，不僅價格沒跌，與去年下半年相比、還逆勢攀升0.8%，區域購屋總價從去年上半年的990萬元拉高至今年上半年988萬元；而最新上半年台北市、新北市成屋總價中位數各達2,050萬元、1,280萬元，與去年上半年2,066萬元、1,299萬元相差無幾。

陳金萍分析，桃園市近年桃園航空城、亞洲矽谷2.0以及捷運綠線等重大建設加持，挹注地方發展動能，加上區域房價相對雙北市來得親民，磁吸許多雙北市「脫北族」，在區域需求相對強勁下，價格波動較小；而雙北市自用與置產買盤支撐力道強，房價波動相對低。

【永慶房屋士林直營店 店長林瑋葦／】

　　目前房市因為貸款緊縮、信用管制而出現雜音，不過不要對房價下 跌抱太高期待，尤其士林地區供給少、需求只會愈來愈大，幾個熱門 的主力社區都極少有物件釋出，累積買方愈來愈多下，重大建設、公 園綠地居住環境佳、文教學區選擇多，距離台北市區捷運僅幾站距離 ，未來房價具支撐性。

　　屋主對北士科進度與捷運利多信心高漲，長線仍呈緩步墊高格局。

　　位於台北市北端的士林生活圈，由士林、劍潭兩座捷運站為核心， 包括承德路四段、文林路到外雙溪一帶，為擁有豐富綠地、完善學區 及多元公共設施的成熟住宅區，近年在「北士科」開發，加上捷運環 狀線北環段動工等利多帶動下，吸引自住客與科技新貴卡位。

　　永慶房屋士林直營店店長林瑋葦指出，該區擁有前港、美崙、志成 、士林官邸、福志等五大公園，以及兒童新樂園、天文館、科教館、 台北表演藝術中心等公共設施，成為親子休閒核心；醫療方面有新光 醫院；學區涵蓋劍潭、百齡、士林、福林四所國小，百齡、陽明、士 林三所國中及百齡、陽明高中，泰北、衛理、華興三所私校，與東吳 、銘傳二所大學，文風薈萃、學區完整。

　　士林的區域開發早期以公寓、透天為主，惟基河路舊河道重劃後才 有較多電梯大樓產品供給，現在的屋齡多落在15年內。

　　交易行情方面，公寓每坪約60萬～70萬元；屋齡10年～30年的電梯 大樓落在每坪80萬～100萬元；預售案則站上每坪120萬元。若以總價 觀察，新成屋三房含車位約在5,000萬元起跳，舊大樓則約在4,000萬 元，30坪公寓逼近2,000萬元。

　　林瑋葦表示，區域買方結構以當地客為大宗，多為醫師、教師與在 地士紳逢低加碼；另有家長為小孩就讀私校而來此置產。近年北投關 渡科技廊帶成形，仁寶、英業達、華碩等企業形成新聚落，加上輝達 （NVIDIA）確定落腳北士科，預料更多科技人才將於士林尋屋。自輝 達確定落腳北士科後，目前屋主惜售心態更濃，對價格有所期待，買 方信心也跟著提升，由於屬於實質利多，相較於如鄰近的大同區有台 北雙子星利多而漲多，士林地區房價近年漲得少，未來房價仍具支撐 性。

　　交通利多方面，除了既有紅線，環狀線北環段預計2030年通車，於 中正路沿線設置Y25～Y27三站，西接蘆洲、新莊，東連大直、內湖； 士林、劍潭兩站亦正進行捷運聯合開發，可望引入商業量體與公共空 間，提升區域機能。

　　房市冷爆，六都地政局1日公布建物買賣移轉棟數統計，7月六都合 計1.89萬棟、年減29％，前七月僅11.9萬棟，比去年同期萎縮27％， 創下近八年新低量，其中台北市、台南創下八年新低，新北市、高雄 則是近九年最低。房仲業認為，全年建物移轉棟數恐面臨28萬棟保衛 戰。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，六都7月建物買賣移 轉棟數雖年減近3成，不過受惠7月工作天數比6月多1成，因此月增幅 達4.2％，整體房市維持盤整趨勢不變。

　　曾敬德認為，美國對台暫定關稅出爐，後續還有協商討論空間，1 日台股也開低走高回應，似乎有柳暗花明的態勢，房市不確定因素逐 漸明朗，預期關稅對房市影響應偏向中性。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，7月的建物買賣移轉棟數反映 的是6月至7月初的市況，在全球經貿局勢因美國關稅政策與談判進展 不確定性下，民眾對於未來景氣仍有疑慮，購屋態度轉趨保守審慎， 成屋市場表現平平，但在部分都會區湧現交屋潮挹注下，推升7月移 轉棟數比6月成長4.2％。

　　7月六都買賣移轉棟數增減互見，其中台南、高雄分別月減20.5％ 與4.2％。中信房屋研展室副理莊思敏指出，南二都因受災情重創， 導致看屋人潮驟減，移轉量能萎縮。

　　台北市月增1.8％，新北市月增5.8％，桃園月增13.9％，台中月增 17.2％。陳金萍分析，其中桃園創下今年以來單月最高量，首度超過 4,000棟大關。

　　較去年同期觀察，六都則大幅萎縮29.0％，其中台中年減38.7％、 高雄年減35.0％，跌幅最明顯，其他四都年減幅25.5％～29.8％。

　　中信房屋預期，受制於房貸資金壓力，市場動能持續受限。

房市淡季更淡，7月交易量欲振乏力，全面年月雙減。四大房仲昨（31）日發布7月旗下門市交易量，永慶房產集團全台月減14%、年減42％；住商機構全台月減9.3%、年減43.7%；中信房屋全台月減7.6%、年減35.7%；台灣房屋集團統計的七都月減7.3%、年減25.7%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，第3季原本就是房市銷售淡季，因7月適逢暑假，民眾大都規劃出遊行程，房市交易相對清淡，加上月初丹娜絲颱風襲台，狂風與短時間強降雨造成中南部出現不少災情，月底也有多天豪大雨特報，衝擊民眾看屋時程，且政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續的狀況下，也衝擊部分民眾購屋意願，並放緩購屋腳步。

觀察七都7月交易量表現，以永慶房產集團來看，與6月相較，均量縮一成以上，其中以台南市與高雄市月減近兩成最多，主要就是受到颱風與豪大雨影響。若與去年同期相較，台北市年減逾兩成、台南年減逾三成，其餘五都均年減四成以上。

陳金萍指出，去年7月國內景氣燈號亮出首顆紅燈，國內經濟景氣穩定復甦，加上民眾抗通膨預期心理發酵，以及新青安促動下，房市需求穩定，反觀今年7月，央行第七波信用管制持續，而銀行緊縮銀根，核貸趨嚴、貸款利率上調、成數下降、排隊等撥款的狀況頻傳，市場觀望氣氛濃厚，以致7月房市買氣欲大不易。

至於房價方面，在買氣明顯降溫狀況下，房價也出現跌勢，據政大永慶即時房價指數顯示，今年第2季七大都會區房價指數季跌幅介於0.5%至2.7%之間，而成交議價率也有擴大的趨勢，顯示有明顯降價較能爭取成交的機會，「降價促成交」是打破目前房市僵局的利器。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，由於去年下半年的換屋族在貸款時有簽切結書的買方，到今年陸續面臨要出售第一屋的期限將至，因此市場上多少會出現有讓利的物件，議價空間有機會再拉大。

另外也可以觀察到，限貸令打退許多財務體質較弱的買方，包括頭期款吃緊，固定收入低的上班族，由於氛圍轉向買方市場，議價率高，有不乏有實力的買方捧著現金尋寶。

　　7月全台中古屋交易量較月減14％，年減更達4成多，呈現淡季更淡 ，房仲業表示，主要受到暑假出遊旺季，颱風、豪大雨帶來中南部淹 水災情，影響民眾看屋意願，加上銀行房貸錢荒仍持續，房市買氣降 溫。

　　永慶房產集團統計，7月以來七大都會區中古屋交易均量比6月縮水 1成以上，其中台北市月減15％、新北月減13％、桃園減少11％、新 竹量縮10％、台中市月減16％，至於台南、高雄受颱風與豪大雨影響 ，月減近2成。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，第三季為房市銷售淡季，因7 月適逢暑假出遊旺季，加上颱風、豪大雨攪局，部分縣市出現災情， 讓民眾放緩看屋、購屋腳步，造成南高二都中古屋量縮二成。此外， 房市政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續的狀況下，衝擊部分民眾購 屋意願，並放緩購屋腳步，讓7月全台中古屋交易量減少14％。

　　若與去年同期相比，全台中古屋市場交易量減少42％，台北市年減 28％，新北市與桃園均量縮40％，新竹年減47％，台中量縮近5成最 嚴重，台南減少34％，高雄量縮46％。

　　台灣房屋集團數據則顯示，7月全台各縣市買氣表現疲弱，月減7. 3％、年減25.7％。中信房屋統計，7月全台中古屋交易量月減7.6％ 、年減35.7％。

　　陳金萍指出，中央銀行信用管制持續，而銀行緊縮銀根，核貸趨嚴 、貸款利率上調、成數下降、排隊等撥款頻傳，市場觀望氣氛濃厚， 以致7月中古屋買氣比去年同期萎縮4成。

　　展望後市，中信房屋總經理張世宗指出，銀行房貸額度緊縮態勢未 見緩解，關稅政策大限又迫在眉睫，8月下旬更將進入傳統民俗月淡 季，短期房市恐難擺脫低迷格局。值得注意的是，買氣若長期萎縮， 也會加劇不動產經紀業的經營壓力，目前不動產經紀業備查家數仍處 於歷史高點，部分體質不佳、經營績效不彰的房仲店頭，將很有可能 在這波不景氣中被洗出市場。

　　陳金萍表示，美國關稅政策不確定性仍高，下半年經濟成長動能趨 緩，也連帶影響內需與房市買氣，加上銀行房貸緊縮與不動產信用管 制短時間內沒有鬆綁跡象，下半年房市交易動能回升空間有限。

台北市購屋主流不是新成屋，而是屋齡30年以上的老宅。永慶房產集團彙整實價登錄發現，台北市中古屋在價量上與新屋呈現明顯落差，近一年屋齡30年以上的住宅交易占比達55%，交易量為屋齡五年以下新屋的近五倍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市因開發早、素地稀缺，新建住宅供給有限，整體屋齡偏高。相較於新成屋，中古屋在價格相對親民、坪效高、地段成熟、交通機能完善等優勢下，成為自住與首購族的主要選擇。

進一步觀察近10年台北市屋齡30年以上住宅交易占比變化，自2015年起逐年成長，2015年交易占比33%，2020年突破四成、達40.9%，2023年則超過五成，業者指出，今年台北市屋齡30年以上的住宅占比可能將再創新高。

台北市12個行政區中，除內湖區、南港區外，其餘行政區皆以屋齡30年以上中古屋為交易主力。